주택 임대 소득세 요약 정리(한 눈에 살펴 보기)

1. 서 론

주택임대소득은 주택임대업을 통한 사업소득입니다.

당연히 이는 과세 대상에 해당하고(이익 있는 곳에 세금 있다!)

주택임대시장은 서민의 주거생활 안정 및 주택가격의 안정화 등의 목표와 밀접한 관련이 있다고 할 수 있겠습니다.

우리 세법상 주택임대소득은 주택임대업이라는 사업을 통해서 벌어들이는 소득이라는 점에서 사업소득에 해당합니다.

사업소득은 근로소득 등의 다른 소득과 합산하여 과세된다는 점에서 종합소득에 해당됩니다.

따라서 주택임대소득이 있는 사람은 종합소득에 대한 신고-납부를 해야하는 것이 원칙입니다.

또한 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 면세사업이라는 점에서 부가가치세 신고-납부의무는 없으나

사업장 현황신고 의무가 있다는 점에 주의해야 합니다.

오늘은 주택임대소득에 대한 과세에 대해 간략하게 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 주택임대소득세의 과세 대상자(과세 요건)

(1) 1주택

1주택인 경우에는 월세의 경우 비과세이고, 보증금 등은 간주임대료 과세에서 제외합니다.

단, 기준시가(공시가격) 12억원 초과 및 국외소재 주택은 1주택자도 과세하도록 소득세법이 개정되었습니다.

(23.1.1.이후 소득 발생분부터 적용)

(2) 2주택

2주택은 월세에 대해 과세하지만, 보증금 등에 대해서는 간주임대료로써의 과세에서 제외합니다.

(3) 3주택 이상

3주택 이상은 월세에 과세하며, 보증금 등은 간주임대료로써 과세합니다.

단, 소형주택(주거 전용면적 40 제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외합니다.

 

3. 과세방법

(1) 수입금액 2천만원 초과

다른 소득과 합산하여 종합과세를 합니다. 이 경우 과세에 대한 부담이 가중될 수 있습니다.

(2) 수입금액 2천만원 이하

이 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하게 되는데, 분리과세를 선택하는 경우가 더 절세인 경우가 많으니 확인해보시기 바랍니다.

 

4. 과세 계산방법

(1) 종합과세 계산방법

(가) 주택임대 수입금액은 월세+간주임대료로 산정합니다.

(나) 주택임대 필요경비는 장부기장은 실제지출로 산정하고, 추계신고는 경비율을 이용합니다.

(다) 주택임대 소득금액은 위 (가)의 수입금액에서 (나)의 필요경비를 뺀 금액으로 합니다. (수입금액-필요경비)

(라) 종합소득금액은 (다)의 주택임대 소득금액과 종합과세 대상 다른 소득금액을 합한 액수로 산정합니다.

(주택임대 소득금액+종합과세 대상 다른 소득금액)

(마) 소득공제는 인적공제 등의 적용을 받습니다.

(바) 과세표준은 (라)의 종합소득금액에 (마)의 소득공제액을 뺀 금액으로 산정합니다. (종합소득금액-소득공제)

(사) 세율은 구간에 따라 6%~45%까지 적용합니다. (아래 종합소득세 세율 기준 '23년 귀속 과세기간 기준)

- 과세표준 1,400만원 이하 : 세율 6% / 누진공제 없음

- 과세표준 1,400만원 초과 5,000만원 이하 : 세율 15% / 누진공제 126만원

- 과세표준 5,000만원 초과 8,800만원 이하 : 세율 24% / 누진공제 576만원

- 과세표준 8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하 : 세율 35% / 누진공제 1,544만원

- 과세표준 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 : 세율 38% / 누진공제 1,994만원

- 과세표준 3억원 초과 5억원 이하 : 세율 40% / 누진공제 2,594만원

- 과세표준 5억원 초과 10억원 이하 : 세율 42% / 누진공제 3,594만원

- 10억원 초과 : 세율 45% / 누진공제 6,594만원

(아) 산출세액은 과세표준액에 세율을 곱한 금액 (과세표준 X 세율)

(자) 공제감면세액 : 소형임대주택 세액감면 포함

(차) 결정세액 : (아)의 산출세액에서 (자)의 공제감면세액을 뺀 금액 (산출세액-공제감면세액)

 

(2) 분리과세 계산방법

(가) 등록 임대사업자

- 수입금액은 월세+간주임대료로 산정

- 필요경비는 60%로 책정

- 공제금액은 4백만원

- 세율은 14%로 산정

- 소형임대주택 세액감면 적용 : 단기(4년) 30(20)% / 장기 8(10)년 75(50)% 적용

 

(나) 미등록 임대사업자

- 수입금액은 월세+간주임대료로 산정

- 필요경비는 50%로 책정

- 공제금액은 2백만원

- 세율은 14%로 산정

- 소형임대주택 세액감면 미적용

 

(3) 소형주택 임대사업자 세액감면이란

세무서와 지자체에 모두 임대사업자로 등록하여

4년[장기일반 8(10)년] 이상 임대한 자에게 30(20)%[장기일반 75(50)%] 세액 감면을 해주는 제도입니다.

('20.8.18. 이루 임대사업 등록 신청하는 경우 의무임대기간 10년 적용)

(1호 임대 : 30%(단기), 75%(장기) / 2호 이상 임대 : 20%(단기), 50%(장기))

단, 아래의 기준을 충족해야 합니다.

(가) 국민주택규모 주택

(나) 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하

(다) 임대보증금및 임대료 증가율 5% 이하

 

5. 신고납부

소득이 발생한 다음 연도 5.1.~5.31. 기간에 신고 및 납부합니다. 미리 시기를 확인하여 놓치지 않도록 주의를 요합니다.

 

6. 지방소득세

소득세 납부할 세액의 10%를 지방소득세로 납부합니다.

 

7. 결 론

오늘은 주택임대소득세에 대해 간단하게 정리했는데요.

미리 시기 및 요건 등을 확인하시어 가산세 등의 피해를 당하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

감사합니다.