집을 구할 때 꼼꼼히 따져봐야 할 것은?[누수로 인한 법적 구제, 손해배상 청구의 어려움]

1. 서 론

집을 구할 때 꼼꼼히 알아봐야할 것이 무엇일까요?

교통여건, 치안문제, 환경문제, 층간소음 여부 등 다양하겠지만,

오늘 다룰 주제는 바로 “누수”입니다.

 

2. 누수의 종류

누수는 그야말로 물이 샌다는 의미인데요.

이 누수의 종류는 다양합니다.

장마철 옥상 방수, 수도관 노후 등으로 인한 누수가 가장 흔한 경우이고요.

겨울철 하수도가 동파해서 물이 새는 경우 뿐만 아니라,

정화조가 얼어서 수도가 역류하는 누수 등 그 종류가 다양합니다.

 

3. 누수 피해 구제의 법적 어려움

(1) 인과관계

전세든 월세든, 집을 매수하는 간에 누수는 미리 꼼꼼하게 알아봐야 합니다.

우리나라 법제상으로 누수와 층간소음과 관련해서는

피해자가 구제받는 부분이 쉽지 않기 때문이죠.

우리나라에서 불법행위의 피해자가 법적 손해배상을 인정받기 위해서는

몇 가지 요건이 필요한데요.

(a) 가해자의 잘못(불법행위)

(b) 손해(구체적 손해액수)

(c) 가해자의 잘못(불법행위)와 그 손해(손해액수)의 명확한 인과관계

이 세 가지 요소를 법원에서 인정받아야만 비로소 손해배상 받을 수 있습니다.

 

대부분 사람들은 손해가 발생했다는 그 자체에 대한 입증만으로

누수 피해로 인한 손해배상 청구를 승소할 수 있다고 생각합니다.

하지만 전혀 그렇지 않습니다.

 

그런데, 누수로 인한 경우는 손해배상을 청구하더라도

그 잘못에 대한 인과관계, 책임을 입증하기가 상당히 어렵습니다.

 

우리가 살고 있는 건물의 구조상 객관적으로

누수 피해의 책임을 입증하기가 어렵기 때문이죠.

(그리고 빌라의 경우에는 관리주체가 명확하지 않아서

설령, 공용부분에 그 누수의 원인이 있다고 한다면 그 법적 책임을 묻는 것이 사실상 어렵습니다.)

 

최근에는 이러한 문제가 워낙 많이 발생하여

누수탐지 전문업체가 많이 늘어나고 있기는 합니다.

하지만, 이러한 누수탐지업체에 20~30만원 주고 의뢰하여

소위 “누수탐지 확인서”를 발급받더라도

법원에서는 이를 직접적인 증거로 채용하지는 않습니다.

객관적이고 더 전문적인 감정을 요구하는데요.

그 비용은 적게는 몇 십만원에서 많게는 100만원에 이릅니다.

물론 손해배상 청구소송에서 승소하면 저 소송비용을 보전받을 수는 있겠지만

또다른 장애요인이 있는 것은 바로 손해액수 산정 문제입니다.

 

(2) 손해액 산정

 

만약에 누수 피해로 벽지에 곰팡이가 생겼고, 옷이 젖어서 오염되었고,

그 공사로 인해 며칠간 생활이 어려운 상황이 되었다고 가정해봅시다.

이로 인해 새로 배상받을 벽지 도배는 모든 천장이 아닙니다.

전체 천장의 면적 중에서 피해가 있는 만큼의 면적의 도배의 소요액이죠.

옷이나 가구가 누수로 오염이 되어 또는 손상되어 사용이 어렵다고 하더라도,

그 옷은 원칙적으로 세탁이 가능하다면 세탁비로 배상이 될 것입니다.

그리고 회복이 불가능하다면, 그 물품의 구입비용을 배상해주는 것이 아니라,

그 구입비용에서 감가상각된 비용을 계산하여 그 액수만큼을 배상해줍니다.

 

 

여러 방식이 있지만, 어떤 방식을 사용하더라도

손해받은 액수를 받아들이는 것이 쉽지 않을 것입니다.

만약 누수로 인한 피해가 큰 규모라면 손해액수 산정은

손해사정법인이나 손해사정사 사무소에 의뢰하는 것도 좋을 것입니다.

그런데, 이 부분이 왜 중요하냐면

소송비용 부담과 연관되기 때문입니다.

가령, 100만원을 손해라고 산정하여 손해배상청구를 했을 때,

실제 객관적인 입증의 어려움으로 10만원만 재판부에서 인정받았다면,

그 소송비용은 오히려 90%를 우리가 부담하게 됩니다.

전부 패소했다면 소송비용 전부를 우리가 부담하게 되는 것이죠.

객관적인 손해배상 산정이 정말 중요한 것은 이러한 이유 때문입니다.

 

(3) 조정으로 회부-온전한 배상의 어려움

 

이러한 인과관계 및 손해액수 산정 등의 입증이 어렵기 때문에

대부분 법원에서는 조정으로 문제를 해결하고자 합니다.

조정으로 회부되어 문제를 해결한다는 것은

온전한 손해배상이 되지 않는다는 의미입니다.

 

실무적으로 누수로 인한 손해배상 청구소송은

조정으로 귀결되는 경우가 많습니다.

온전한 승소는 사실상 없다고 봐도 무방합니다.

 

4. 누수에 대한 해답?!

 

이렇게 누수로 인한 피해는 구제받기 어려운데요.

그렇다면 어떻게 누수 피해를 피할 수 있을까요?

 

(1) 집을 고를 때 누수로 인한 피해가 우려되는 곳은 제외해야합니다.

집을 보러 다니실 때, 비가 올때 가보는 것도 중요합니다.

우리가 다른 물건을 알아볼 때는 꼼꼼히 하면서도

집을 알아볼 때는 대충하는 경향이 있습니다.

기존 세입자에게 물어보거나 해당 집의 이웃에게 물어보는 것도 방법이 될 수 있겠습니다.

 

(2) 누수 손해 보험을 가입하는 것도 방법입니다.

이것은 가해자의 입장이 되는 부분에서도,

피해자가 될 수 있는 입장에서도 모두 좋은 방법이 될 수 있겠습니다.

특히, 노후 다세대 주택이나 빌라 등은

공용시설에 대한 책임 문제 및 관리주체가 명확하지 않아서

누수 손해 보험 가입을 강력하게 권유드립니다.

 

(3) 내가 책임을 오로지 떠안는다는 자세로 집을 구하세요.

 

많은 사람들이 공인중개사에게 책임을 물을 수 있다고 오해도 하는데요.

그렇지 않습니다.

추후 법적으로 손해배상 책임을 묻더라도 100% 인정이 되기도 쉽지 않을 뿐더러,

공제증서의 보증도 피해자가 많으면 1/n이 되기도 합니다.

그렇기 때문에 모든 법적 책임은 내가 오로지 부담한다고 생각하고

집을 구할 때도 잘 알아보셔야 합니다.

 

5. 결 론

법적 분쟁은 아무도 대신해서  책임져주지 않습니다.

그리고 항상 분쟁은 발생하기 전 예방하는 것이 최선입니다.

분쟁의 온전한 해결은 사실상 불가능합니다.