임차인이 임대차계약 갱신거절 또는 해지통보로 내용증명을 보냈는데 반송된 경우 조치사항 [임차인의 내용증명 우편, 계약갱신, 계약해지 의사표시의 공시송달 신청, 임대인이 연락이 안되..

 

[법적인 의사표시의 개념, 분쟁예방을 위한 증거 남겨두기]

우리가 일반적으로 의사표시를 하는 것과는 달리,

법률적인 상황에서는 반드시 의사표시를 전달했다는 사실을 증거로 남겨두어야 합니다.

특히, 그 내용이 제대로 전달했는지로 인해서

법률적인 효과가 발생하는 경우에는 더욱 그러하지요.

이럴 경우에는 나중에 갈등과 분쟁이 발생하는 경우를 대비하여 두는 개념인데요.

이러한 의사표시 자체가 어떠한 법적 효과를 낳는 요건이라고 이해할 수 있겠습니다.

 

[임대차 계약에서의 의사표시의 중요성]

그런데, 이러한 의사표시는 법률관계에서 특히

주택임대차계약 관계에서 더 중요하다고 할 수 있겠습니다.

임대차계약은 다른 법적인 계약과는 달리,

큰 금액이 오고가고, 그러한 계약관계에 있어서도

"기간"이 중요한 요소로 작용하기 때문이죠.

즉, 계약을 갱신하느냐, 더이상 하지 않느냐(갱신거절 또는 해지)

갱신한 것으로 볼 수 있느냐(묵시적 갱신) 등이 법적인 쟁점이 되는 경우가 

매우 많기 때문에, 이와 관련된 의사표시의 통지가 제대로 이루어졌는지가

관건이라고 할 수 있습니다.

특히, 임차인의 입장에서는 보증금 회수와 관련하여

계약갱신 거절의 통지 내지는 묵시적 갱신 이후의

해지통보(통고)의 의사표시 송달 여부가 중요하다고 할 수 있습니다.

 

[내용증명 우편으로서의 의사표시 송달 증명]

이러한 의사표시의 내용을 전달했다는 증거를 남기는 것은 사실어떠한 형식을 반드시 갖출 필요는 없습니다.그래서 카톡, 문자 등도 모두 상대방이 읽었고, 이에 대해 송달 이후의 회신 등이명확하다면 문제가 되지 않습니다.단, 카톡, 문자 등으로 송달만 했다면 이 경우에는 상대방이읽지 않았다고 분쟁이 생길 수도 있으니카톡, 문자는 최후의 방편이라고 생각하시고가급적이면 우체국을 통해 위 내용의 서신을내용증명 우편으로 발송할 것을 권유드립니다.

[내용증명이 반송되거나 송달이 안되는 경우에 조치방법]

(1) 상대방 주민등록 초본 발급하여 주소 확인후 재발송내용증명 우편이 송달이 안되거나 반송되는 경우에는상대방(임대인)의 주민등록초본 발급이 가능합니다.

반송된 내용증명 우편과 임차인의 신분증 및 임대차계약서를 지참하여

가까운 읍,면,동 행정복지센터에 방문하시면 일정한 확인절차를 거쳐

상대방의 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다.

그리고 그 초본에 주소가 바뀌었다면 새로이 내용증명 우편을

우편을 받을 때까지 2~3 차례 반드시 더 보내보셔야 합니다.(2) 계속 발송했어도 상대방이 수신하지 않는다면,법원에 의사표시 공시송달 신청을 할 수 있습니다.단, 이 경우에 위의 절차를 거쳤다는 소명을 해야하므로상대방 주민등록초본 발급 및 3차례 가량 내용증명 우편을 발송했으나상대방에게 송달되지 않았다는 사실을 소명해야 합니다.(반송 또는 수취인불명 등의 내역 등으로)

 

[의사표시의 공시송달 법원 관할 ]

구 민법(97조의2 제4항-제5항)은

공시송달절차의 관할과 공시비용의 예납에 관해 규정했는데,

현행 민법은 이를 정하지 않고 있습니다.

통설과 실무적으로는 구민법의 규정대로 해석하는데,

1) 공시송달절차의 관할은,

상대방을 알지 못하는 경우에는 표의자의 주소지를,

상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는(대부분 이 경우에 해당)

상대방의 최후의 주소지를 각각 관할하는 법원에 속하며(구 민법 92조의2 제4항 참조)

2) 법원은 표의자에게 공시에 관한 비용을 예납케 하여야 한다(구 민법 92조의2 제5항 참조)

이 내용에 따른다면, 

계약 자체의 상대방이기 때문에 상대방을 알지 못하는 경우가 아니라,

상대방의 소재를 알지 못하는 경우에 해당하여 

상대방의 최후의 주소지를 각각 관할하는 법원에 의사표시의 공시송달 신청을 할 수 있습니다.

[전세사기, 깡통전세 등으로 인한 전세보증보험 청구 관련]

최근 전세사기, 깡통전세 등으로 인한 피해자(임차인) 중에서

(HUG등)전세보증보험을 가입하였다 하더라도

보증금을 보험을 통해 돌려받기 위해서는

임차권 해지가 인정되어야 하는데

(엄밀히 따지면, 해지 통보를 한 사실을 소명)

이 경우 이 의사표시 공시송달 신청이 필요한 절차라고 할 수 있겠습니다.

참고로 HUG에서 보증보험금 이행청구시 

내용증명우편은 배달증명원을 제출해야 하고,

카톡-문자메시지 등으로 임대인에 갱신거절의 통지로도 이행청구 가능하지만

반드시 임차인의 갱신거절의 메시지 내용에 대한 임대인의 대답이 있어야 한다고 합니다.

 

정리하면,

만약 임대차계약 해지 또는 갱신 거절 통보 내용증명 우편이 반송된 경우에는

(내용증명우편이 발송한 때에는 반송되지 않는 한 도달한 것으로 추정(대법원 판례 다수))

의사표시의 공시송달 신청을 통한 공시송달 결정문을 요구 받게 됩니다.

 

즉, 전세보증보험금을 받기 위해서는(보증보험금 이행청구를 위해서는)

의사표시의 공시송달 신청을 해야하는 경우가 많으니 참고바랍니다.

(민법 제113조의 요건을 인정 받으려면(무과실)

실무적으로는 최후주소지에 몇 차례(2~3회) 송달했으나 반송되었다는 소명자료 등 첨부)

 

 

**참고조문**

민법 제113조 (의사표시의 공시송달)

표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.