문자만 받고 입금한 가계약금 몰수되나요?! [가계약금과 계약금 분쟁]

1. 서 론

집과 관련된 거래 등에서, 신속하게 매물을 잡아두려는(홀딩) 목적으로

가계약금이라는 것을 걸어두는 경우가 왕왕 많습니다.

가계약금을 계약금으로 볼 수 있는지?

계약금을 기준으로 배상하거나 몰취(몰수)할 수 있는지?

가계약금을 기준으로 배상하거나 몰취하는지?

가계약금 자체는 반환할 수 있는지?

이렇게 가계약금과 관련해서는 분쟁이 많습니다..

 

2. 가계약금의 성격

가계약금은 일종의 관행상

계약을 한다는 전제로 다른 계약 당사자가 등장하기 전에

계약의 기회를 잡아두는 대신 프리미엄을 제공하는 개념이라고 볼 수 있겠는데요.

주로, 가계약금은 부동산 매매 계약이나,

임대차 계약(전세 또는 월세) 등에서 많이 통용됩니다.

이때 가계약금의 분쟁이 발생했을 경우, 법원의 판단 기준은 다음과 같습니다.

 

3. 가계약금 분쟁에서의 판례의 판단기준(법리) 정리

 

(1) 계약의 성립 여부를 먼저 판단

계약의 성립 여부를 먼저 판단하고 매매계약이 체결된 경우에 가계약금의 문제가 아니라

계약금(일부 지급) 문제로 귀결되어 책임의 범위(해약금과 위약금)의 법리로 판단

=> 여기서 가장 중요한 계약이 체결되었는지(성립) 여부는

(a) 계약의 대상이 되는 목적(목적물)의 특정, 대금의 상세내역 결정 여부,

계약금-중도금-잔금의 액수 비교 판단, 대금의 지급시기 및 지급방법이 결정되었는지 여부를 기준으로 판단합니다.

(b) 아울러, 부동산과 관련된 경우 위 내용과 더불어

근저당권, 임대차 등 제한물권의 처리방법에 대한 합의 여부 등도 본다고 하네요.

(c) 의사합치의 과정이나 방식도 보게 되는데요.

 

구체적으로는 의사표시를 당사자에게 직접 하였는지,

중개인 등에게 한 것인지 / 계약서 작성 또는 계약서의 날인 여부 / 계약 내용을 당사자가 결정한 것인지-계약조건 등을

정할 때 당사자의 의사가 반영이 되었는지 / 계약당사자가 직접 의사표시를 한 것이 아니라

중개인 일방의 통지였는지 여부 등을 두고 판단한다고 합니다.

 

이렇게 본다면, 어떤 명확한 기준을 두고 수학처럼 딱 떨어지는 답이 나오는 개념이 아니라,

그야말로 사안 별로 (Case by Case, 케바케)

위 내용을 고려하여 종합적으로 합리적으로 판단된다고 볼 수 있습니다.

 

달리 생각하면 이렇게 여러 가지를 판단 기준으로 두기에

서로 생각하는 것도 다르고 분쟁도 발생한다고 할 수도 있겠네요.

 

구체적인 사례를 보자면,

공인중개사의 경우 부동산 매매계약체결에 대한 교섭을 진행하는 중개인에 불과하고

당사자가 중개사에게 매매계약 체결에 관한 대리권까지 수여했다고 볼 수 없는 경우,

중개사에게 전달 받은 계약 내용은

계약서 작성일에 협의, 변경 가능성이 있어 계약이 성립된 것은 아니라고 보는 것이

판례의 기본적인 태도입니다!

(통상 중개사가 제공하는 계약서에 서명 날인을 마쳐야 구속력 있는 계약이 성립하는 것을 전제로 판단하는 듯 합니다.)

 

=>단순히, 공인중개사가 보낸 문자만으로는 당사자간의 교섭을 통한 합의가 있었다고 보지 않고,

당사자 사이에 실제로 교섭을 통한 합의가 있었는지 여부에 따라 계약체결 여부를 판단한 사례(판례)입니다.

 

(2) 계약이 체결되었다고 인정하기 어려운 경우

계약이 체결되었다고 인정하기 어려운 경우에는 가계약금 반환의무가 있는지 여부를 논외로 판단

(가계약금은 원칙적으로 반환하여야 한다!!)

이 경우에는 별도의 약정이 있다면 그 약정에 따라 그 의무를 이행해야 하고,

(이때에도 가계약금 자체의 액수에 한정하여 그 약정 의무가 발생)

 

가계약금을 해약금으로 한다는 별도의 약정이 없거나,

가계약금 귀속에 관한 약정이 명백하지 않으면 가계약금은 계약이 체결되지 않은 경우 반환하는 것이 원칙입니다!!

 

4. 결 론

가계약금 논란과 분쟁을  이 글로 종결할 수 있기를 바라면서...

단, 모든 분쟁에서 큰 소리를 치기 위해서는 즉, 이기기 위해서는 증거가 필요합니다.

모든 상황에 대하여 주장하는 자가 그 주장 사실에 대하여 입증할 책임이 있다고 판단하셔야 합니다.

그래서 나중에 분명히 문제가 될 것 같은 불길한 예감이 든다면,

서류, 영상, 사진 등 증거자료를 반드시 구비해놓으시고 잘 보관해두시기 바랍니다.