자식이 부모님의 주택담보대출을 대신 갚아줬는데, 상속세 부과 여부[디딤돌 대출 상속승계 여부, 상속간주대상 재산]

1. 주택담보대출의 개념

주택은 생활에 필요한 거주의 공간이면서도, 우리 사회에서 가장 중요한 자산이라고도 할 수 있습니다.

주택은 이렇게 재산적 가치가 내재해있기 때문에, 그 자체로도 담보물로서도 가치가 있는 것입니다.

금융기관(은행)에서는 집이라는 자산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 것이

현대 사회에서 가장 확실한 채권자의 보전을 영위하는 것이 되어버렸죠.

이렇게 자리잡은 것이 바로 오늘날의 주택담보대출인 것입니다.

줄여서 주담대라고도 하지요.

주택을 대출없이 매수하는 것은 드문 일이 되어버렸기 때문에,

대부분의 주택에는 이러한 주택담보대출이 있을 수 있습니다.

 

2. 과세의 원칙-이익이 있는 곳에 세금 있다

재산과 관련된 세금은 어떠한 이익이 있는 곳에 부과되는 것이 원칙입니다.

그러한 부분은 기존의 우리의 시각과는 다르게 적용될 수도 있는데요.

(1) 물물 교환

(2) 현물출자

(3) 채무부담

이 세 가지의 경우에는 이익이 아닌 듯해보여도 이익을 향유했다고 하여

그 이익을 얻는 주체에 과세를 적용합니다.

가장 대표적으로 우리가 부모님으로부터 부동산을 (살아 생전) 증여받을 때에는

그 부동산에 근저당권 등 담보가 있을 수 있습니다.

이러한 경우 부모님 입장에서는 그 해당 부동산의 부담(담보된 채무)까지

우리에게 같이 건네주는 경우가 많은데,

이를 부담부 증여라고 하고 여기에서 증여의 수익자인 수증자(증여받는 자식)에게 뿐만 아니라,

부모님도 이익이 발생(채무부담이 사라짐)했다고 보고 해당하는 내용만큼 과세의 대상이 될 수 있습니다.

이 경우에도 부모님은 세금 부담을 미리 검토해보고 확인해봐야 합니다.

 

3. 주택담보대출과 상속재산의 관계(과세의 측면)

주택담보대출을 대신 갚아준 자녀가 그 명의자인 부모로부터 그 주택을 그대로 승계한 경우,

이는 어찌보면 결과적으로 자신의 부동산에 대한 대출을 갚아주었다고도 생각할 수도(?) 있어서,

이러한 경우 상속재산으로 간주하여 상속재산을 부과하는 것이 정당한지 의문이 들 수 있습니다.

결론적으로 이야기하면, 증명만 제대로 할 수 있다면,

적어도 자녀가 대신 갚아준 그 원리금 상환 액수의 범위만큼은

그 상속재산(과세의 대상)에서 공제할 수 있겠지만,

반대로 자녀가 증여한 돈 자체에 대해서는

주택명의자인 부모님이 이익을 향유했다고 보기 때문에 증여세를 내야합니다.

그리고 이는 보통 그 기간이 한참 지난 뒤라고 보기 때문에

가산세가 붙어서 오히려 상속세를 면하려다가 더 많은 가산세 부담을 떠안는 꼴이 됩니다.

참고로 세금도 상속이 되기 때문에 이 세금은 상속인이 갚을 의무가 있습니다.

(이를 면하고자 한다면, 이전글 중에서 상속포기, 한정승인에 대해서 찾아보세요.)

 

4. 부모와 자녀의 채권채무관계로 보기 위한 요건

위 사안에서 자녀가 부모님에게 돈을 빌려준 형태(채권채무관계)로 되었다면,

증여도 아니게 된 것이기 때문에 증여세는 면할 수 있다고도 할 수 있습니다.

그러나 이에 대해서는 최근 대법원의 판례를 보면 매우 엄격한 척도로 판단하고 있어 주의를 요합니다.

차용증만 썼다고 채권채무 관계를 인정해주는 것이 아니고,

외관상 뿐만 아니라 실질적인 대출계약이 있었다는 상당성이 인정되어야 한다고 하는데요.

구체적으로 예를 들면, 1~2년 단기로 차용증을 작성하여 상환은 차후 주택을 처분한 경우 갚겠다고 명확히 밝히고,

이러한 단기 대출계약을 만기가 될 때마다 새로 작성하여 보관을 하는 등의 경우에 인정이 된다고 할 수 있습니다.

물론, 이러한 법리는 사안에 따라 달라질 수 있으니 미리 세무 상담 등을 받아보실 것을 권합니다.

5. 정 리

부모님 대신 자녀가 주택담보대출을 갚은 경우라도 그 주택을 물려받았더라면

원칙적으로 그 주택의 상속분에 대해서는 상속세를 내야하고,

이 경우 부모님도 증여세를 내야하는 경우가 발생할 수 있으니 각별한 주의를 요합니다.

 

6. 별론-부모님의 주택이 디딤돌 대출인 경우,

자식이 상속받으면서 승계받을 수 있을까요?

 

이 경우, 일정한 심사를 거쳐 상속인이 그대로 채무를 인수할 수 있습니다.

인수자의 신용도 및 DTI(Debt to Income;소득대비원리금상환비율 제한, 일반적으로 60%) 등을 본다고 합니다.

만약 해당 디딤돌 대출의 요건 심사(서류 제출)를 거쳤다면,

대출금리도 그대로 대출만기도 그대로, 대출한도도 그대로 동일하게 승계된다고 합니다.

 

7. 결 론

법과 제도, 그 중에서도 세금이란 것은 입체적으로 다각적으로 미리 생각해보지 않는다면,

낭패를 보는 경우가 발생합니다.

그렇기 때문에, 항상 여러 각도에서 부디 멀리 내다보시면서,

의사결정을 하시기를 바랍니다.

감사합니다.