(전세 사기 주의)부동산 등기사항 전부증명서(등기부등본)에서 알 수 없는 것들

1. 서 론

우리나라 특유의 주택과 관련된 제도는 전세제도가 있습니다.

이는 민법에서 이야기하고 있는 전세계약과는 다르게, 특유의 전세 보증금에 기반하여 집을 빌리는 구조로

주택임대차보호법을 통해 주택임차인들을 특별하게 보호하고 있습니다.

그러나, 이러한 제도의 빈 틈을 노려 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다.

비단, 전세 사기 및 보증금 미반환 사태는 어제 오늘의 문제는 아닙니다만,

워낙 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에, 쉽사리 당국에서도 손을 대고 있지 못하는 것이 사실입니다.

그래서 오늘은 임차인의 관점에서 전세 사기를 그나마 스스로 예방할 수 있는 노력으로써,

부동산 등기사항 전부증명서와 거기에 미처 나와있지 않은 것들의 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 부동산 등기사항 전부증명서(부동산 등기부등본)란?

부동산 등 재산에 대해서는 권리관계에 대해 공부에 기재를 하게 되는데요.

이를 부동산 등기사항 전부증명서라고 합니다.

예전에 흔히 부동산 등기부등본이라고 불렸던 것이 바로 그것이죠.

부동산과 관련해서 실제사항(위치, 면적, 소재 등)이 대장(건축물대장)과 다르면, 대장에 따르고,

권리관계가 건축물대장과 다른 경우에는 등기사항 증명서에 따릅니다.

그래서 권리관계를 분석할 때에는 우리는 반드시 최신의 부동산 등기사항 전부증명서를

스스로 직접 발급받아서 확인해봐야 합니다.

가끔 공인중개사가 건네는 등기부등본만을 믿는 경우가 있는데요. 

이는 추천하는 방법이 아닙니다.

요즘에는 인터넷 등기소 등을 통해 누구나 직접 발급받을 수 있기 때문에

공인중개사에게 의존하는 것은 법적으로도 과실 책임이 인정될 소지가 있습니다!

www.iros.go.kr 

대법원 인터넷등기소

 

3. 우리나라의 등기의 공신력 인정 여부(부정)

공신력이란, 공부(등기부)만을 믿고 거래를 한 사람을 보호해주는 효력이라고 쉽게 이해하면 되는데요.

우리나라에서는 부동산 등기부등본에 있어서 공신력을 인정하지 않습니다.

즉, 등기부등본만 믿고 거래를 한 사람에게 그 책임을 지울 수도 있다는 이야기입니다.

그렇기 때문에 진정한 등기 명의자의 권리 회복을 위한 소유권 이전등기 등의 법리를 인정하고 있습니다만,

우리가 부동산 거래를 하기 전에는 항상 스스로를 지켜야 한다는 의미이기도 합니다.

계약 당사자 외에는 아무도 책임져주지 않는다는 것을 명심해야 합니다.

 

4. 전세 사기 및 보증금 미반환 사태의 본질(사기와의 차이)

우리가 흔히 전세 사기라고 할 때, 사기는 사실 형법상의 개념입니다.

그래서 정말 전세 사기가 인정이 되려면 재산적 이익을 위해 누군가를 속이는(사취-기망) 고의가 인정이 되어야 합니다.

그런데, 거래관계에 있어서 이러한 남을 속여 재산상의 이익을 취하려는 고의가 인정되기가 쉽지 않습니다.

그렇기 때문에 계획적으로 다수의 피해자를 낳는 전세 사기의 사례를 제외하고,

단순하게 보증금을 되돌려주지 않는 것을 사기라고 할 수는 없습니다.

그 경우에는 다만, 계약상의 채무를 이행하지 않은 것 뿐이죠.

우리는 이를 냉철하게 구분해야 합니다.

위의 전세 사기의 경우에는 대부분 다주택 명의자가 일부러 계획적으로 보증금을 돌려주지 않을 목적으로

전세계약을 체결한 경우에 해당하는 것이고,

어떤 서민의 한 사람인 임대인이 보증금을 돌려주지 못한 것은 형법상 사기라는 범죄가 되는 것은 아닙니다!

물론 이를 옹호한다는 의미는 아닙니다.

보증금 미반환 사태는 전세 보증금이 일반적으로 전재산+빚(채무)로 형성된 자산이기 때문에,

계약을 체결하기 전에 보증금을 반환받을 수 있을지를 반드시 꼼꼼하게 권리분석해봐야 합니다.

아무리 좋은 집이라도, 보증금 반환 여부가 불투명하다면 계약을 체결해서는 안 됩니다!

완전할 수는 없지만 HUG에서 전세보증보험을 가입하는 것도 한 가지 대안일 수 있습니다.

 

5. 부동산 등기사항 전부증명서(부동산 등기부등본)에서 알 수 없지만,

반드시 확인해야 하는것!

 

(1) 임대인의 (세금) 체납 여부

전세 사기를 예방하기 위해서는 전세 사기의 본질을 알아볼 필요가 있습니다.

전세 사기의 피해의 모습을 면면히 살펴보면,

결국은 다주택자의 자력이 보증금을 다수의 피해자에게 받고나서 돌려주지 않는다는 점으로 귀결됩니다.

여기에 하다못해 해당 빌라(내지는 오피스텔)의 교환가치만큼이라도 보장이 된다면

경매 등을 통해서라도 전액까지는 아니지만 일부를 보전받을 수 있을텐데요.

실질적으로는 여기에 엎친데 덮친 격으로 해당 부동산에 대한 당해세(부동산 자체에 직접적으로 관련이 있는 세금)가

경매가 낙찰되어도 배당순위에서 높은 순위에 해당이 되어

보통은 소액임차인의 최우선변제금액을 제외하고는 대부분의 임차보증금은 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다.

이마저도, 소액임차인의 범위를 초과하는 전세 보증금을 계약한 피해자가 많은게 사실이고요.

그래서, 최근에 법이 개정되어

2023.4.1.이후 보증금 1천만 원 초과한 주택임대차계약의 경우,

임대인의 동의 없이도, 국세(지방세)완납증명서 열람이 가능해졌습니다.

그래서 계약을 체결하는 과정에서 전세 계약을 체결하고자 하는 임차인은

임대인에게 당당하게 세금을 잘 냈는지 확인해볼 수 있습니다.

(국세징수법 제109조, 국세징수법 시행령 제97조 개정)

 

(2) 주택의 가치(거래가액)

최악의 경우 이 주택이 경매가 되거나 했을 때, 보증금이 안전한지를 판단해야합니다.

아파트의 경우에는 규격화가 되어 있기 때문에, 주변 시세를 통해 이를 확인해볼 수 있겠습니다.

KB부동산 시세는 이를 확인해볼 수 있는 중요한 지표로 활용해볼 수 있습니다.

문제는 신축 건물이나 거래가 거의 없는 빌라입니다.

이 경우 가치를 판단하기 어렵기 때문에, 시세를 속이는 세력들에게 선량한 임차인들이 당할 수 있습니다.

명확한 방법은 아닙니다만, 이 경우에는 최초 근저당권 또는 신탁원부(등기소를 가서 발급)를 확인하여

최초의 건물의 보존등기 당시의 채무를 확인해보는 방법이 있습니다.

특히, 근저당권의 경우에는 실질 채무의 120%가 채권최고액으로 산정하기 때문에

이를 역산하여 실질 채무를 파악하고, 채무액을 확인해보면 해당 주택을 건설했을 때의 마진이 어느 정도는 계산이 됩니다.

추후 경매 등을 통해 최저매수가격 책정시에 이를 중요한 지표로 삼으니 임차인도 이를 활용해볼 필요가 있습니다.

가급적이면, 신축 빌라나 오피스텔의 경우에는 부담하기 어려운 수준의 보증금을 내용으로 하는 주택 임대차계약은

피하실 것을 권유 드립니다.

(3) 신탁원부

소유자는 A이지만, 수탁자가 따로 존재한다면 가급적이면 주택임대차계약을 삼가야 합니다.

보통은 등기소에 직접 방문하여 신탁원부를 확인해봐야겠지만, 대체적으로 신탁원부를 확인해보면 소유자는

채무자로써 임대차 등에 권한이 없거나, 절차상으로 수탁자의 동의를 얻어야 하는데

이 경우 법적 절차를 밟는 것이 사실상 불가하기 때문에

나중에 임차인이 낙동강 오리알 신세가 될 수 있습니다.

6. 유의사항

계약은 계약의 당사자가 주인공이고 온전히 책임을 집니다.

부동산 공인중개사에게 전적으로 의존해서는 안 된다는 사실을 명심하시기 바랍니다.

그리고 항상 문제가 발생하기 전에 미리미리 애매한 부분이나 불안한 부분을 확인해보시기 바랍니다.

권리관계에 대해 궁금한 부분이 있다면,

부동산 등기사항 전부증명서를 발급하여 대한법률구조공단을 예약 방문하여 상담해보실 것을 권유드립니다.

7. 결 론

사실 누구든지 마음먹고 사기치려고 한다면, 속을 수 밖에 없다고들 합니다.

하지만 스스로를 지킬 수 있는 부분만큼은 스스로 확인해보는 것을 게을리 해서는 안될 것입니다.

아무쪼록 전세 세입자 모두 보증금 미반환을 겪지 않기를 바랍니다.