주택 임대 소득세 분리과세 요건, 종합과세 vs 분리과세 비교(시뮬레이션)

1. 서 론 

주택임대소득은 주택임대업을 통한 사업소득이므로 과세대상에 해당합니다.

현재 우리 세법상의 주택임대소득은 주택임대업이라는 사업을 통해서 벌어들인 소득(사업소득)을 지칭합니다.

사업소득은 근로소득 등의 다른 소득과 합산하여 과세된다는 점에서 원칙적으로는 종합소득에 해당하나,

일정한 요건이 된다면 분리과세를 선택할 수 있고, 

요건이 된다면 이에 따라 종합과세와 분리과세를 비교하여 유리한 방식을 선택하는 것이 절세의 방법입니다.

오늘은 주택임대소득세 분리과세의 원칙과 분리과세와 종합과세 선택시 비교를 해보도록 하겠습니다.

주택임대소득세 계산 방식(요약)에 대해서는 아래의 글을 참고하시면 됩니다.

주택 임대 소득세 요약 정리(한 눈에 살펴 보기)

주택 임대 소득세 요약 정리(한 눈에 살펴 보기)

 

 

2. 분리과세 선택의 요건

주택임대 사업자는 수입금액 기준으로 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택을 할 수 있습니다.

여기서, 주택임대 수입금액은 월세 + 간주 임대료로 책정되는데요.

3주택 미만인 주택임대 사업자인 경우에는 보증금 등에 대하여 간주임대료로 과세하지 않습니다.

단, 3주택 이상인 주택임대 사업자이더라도,

소형주택(주거 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은

보증금 등에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외합니다.

 

3. 주택 임대 소득세 분리과세 vs 종합과세 비교(시뮬레이션)

그럼 주택임대 수입금액이 2,000만원이라는 전제로 종합과세, 분리과세 선택시 유불리를 비교해보겠습니다.

(1) 종합과세를 선택한 경우

(가) 주택임대 수입금액(월세+간주임대료) : 20.000.000원

(나) 주택임대 필요경비 : 8,520,000원 ('21귀속 단순경비율 42.6%적용->701102 코드 기준)

(장부신고:실제 지출한 경비 / 추계 신고:기준단순 경비율 이용)

(다) 주택임대 소득금액(수입금액-필요경비) : 11,480,000원

(라) 기타 종합 소득금액(종합과세대상 다른 소득금액) : 18,000,000원 (가정)

(마) (종합)소득금액(주택임대 소득금액+다른 종합과세소득) : 29,480,000원

(바) 소득공제(인적공제 등 각종 소득공제) : 3,000,000원 (가정)

(사) 과세표준(종합소득금액-소득공제) : 26,480,000원

(아) 세율(6~45%) : 15% 적용

(자) 산출세액(과세표준X세율) : 2,892,000원

(차) 공제감면세액(각종 공제-감면 / 소형주택임대사업자 감면 포함) : 337,857원 (1호 단기임대 가정)

(카) 결정세액(산출세액-공제감면금액 / 실제 내야하는 세금 / 지방소득세 별도) : 2,554,143원

(지방소득세는 결정세액의 10%)

 

(2) 분리과세를 선택한 경우

(가) 주택임대 수입금액(월세+간주임대료) : 20,000,000원

(나) 주택임대 필요경비(등록 임대사업자 : 60% / 미등록 임대사업자 : 50%) : 12,000,000원(등록 임대사업자 가정)

(다) (종합)소득금액(주택임대소득 이외 종합소득금액 2천만원 이하인 경우 / 등록 임대사업자 : 4백만원 / 미등록 임대사업자 : 2백만원) : 4,000,000원(주택임대소득 이외 종합소득금액 1,800만원 가정)

(라) 과세표준(주택임대수입금액-주택임대필요경비-공제금액) : 4,000,000원

(마) 세율(14% 단일세율) : 14%

(바) 산출세액(과세표준X세율) : 560,000원

(사) 공제감면세액(소형주택임대사업자 감면 / 단기임대 : 30%, 장기임대 : 75%) : 168,000원(1호 단기임대 가정)

(아) 결정세액(산출세액-공제감면금액 / 실제 내야하는 세금 / 지방소득세 별도) : 392,000원

(지방소득세는 결정세액의 10%)

 

4. 결 론

위 결과를 보시면 아시겠지만, 분리과세의 요건이 된다면 분리과세를 선택하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수 있습니다. 

그리고 과세 측면에서는 임대사업자 등록이 유리하고, 장기임대를 하는 것이 유리할 수 있음을 미리 확인하시기 바랍니다.

단, 과세의 측면에서의 유불리와 이러한 세제 혜택에도 불구하고, 제도적인 제약이 있을 수 있음은 감안하셔서

미리 어떠한 입장을 취하실지 고민해보시기 바랍니다.

감사합니다.