폐업(매장 정리)하는 상황에서 권리금을 받을 권리가 있는지 여부 [상가건물임대차보호법, 권리금회수보호, 2015년 개정 상임법]

1. 서론

상가건물임대차보호법에서는 상가건물의 임차인의 권리를 보호하기 위한 법입니다.

이 법에서는 2015년부터 권리금을 법제화하여 

모든 상가 임차인에게 보증금, 차임 액수와 상관없이 건물소유자가 바뀌어도

새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있도록 하였고, 

상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서에 대한 근거를 만들어

분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 하였습니다.

 

2. 권리금의 정의, 개념

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가

영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 

영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때

보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

상가건물 임대차보호법에서는 권리금과 관련된 분쟁이 많이 발생하게 됩니다.

그 주된 이유는 권리금은 임대인에게 원칙적으로 지급해달라고 요구할 수 없기 때문입니다.

 

3. 권리금의 유형(분류)

일반적으로 권리금은 그 특성에 따라

(1) 바닥권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성되는 권리금

(2) 영업권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가에 상응하는 권리금

(3) 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대에 상응하는 권리금

으로 구분됩니다.

 

4. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 상가 건물의 범위

권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는

상가건물의 임대차에 한정합니다.

상가건물 임대차보호법 제2조에 따르면, 

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물은

부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 

사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다.

따라서, 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는

권리금 거래가 있다고 하더라도

개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다.

대표적인 사례로 유치원을 들 수 있습니다.

유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 

실제의 거래 여부를 떠나서 권리금 보호규정의 적용을 받을 수 없습니다.

또한 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 경우,

국유 혹은 공유재산의 상가건물은

권리금 보호규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있습니다.

 

5. 상가건물 임차인의 권리금을 보호하는 형태

2015년 개정된 상가건물 임대차보호법에서는

임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고,

이를 위반하여 임차인이 방해행위를 했을 경우

임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.

 

6. 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위란?

상가건물 임대차보호법 제10조의 4에서는

임차인의 권리금 회수 방해행위를 4가지로 규정하고 있습니다.

(1) 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게

임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

 

(2) 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금

임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 

여기서 한 가지 더 알아두어야 할 점은 권리금의 액수는 임차인과 신규 임차인 간의 권리금 계약을 통해

자율적으로 정할 수 있다는 점입니다.

그러므로, 경우에 따라 임대차계약 당시 전 임차인에게 지급했던

권리금보다 더 많은 권리금을 신규 임차인에게 요구하는 것은 정당하게 인정됩니다.

 

(3) 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게

현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

여기서 현저히 고액인지의 여부가 분쟁의 소지가 있습니다.

이 기준은 상가건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담 등에 따른 금액을

기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 여부에 따라 객관적으로 판단되어야 할 것입니다.

반대로 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우에 해당되지 않는 한,

합리적 범위에서 임대인은 신규임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다.

 

(4) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위

 

이렇게 4가지가 임대인의 방해행위에 해당합니다.

여기서, 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간과 관련하여,

법의 보호를 받기 위해서 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

임대차 종료시까지 신규임차인을 주선해야합니다.

그래야만 임대인의 방해행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

그렇기 때문에, 임차인은 권리금 회수를 위한 충분한 기간을 확보할 수 있도록

적극적으로, 미리 임대인의 재계약 체결의사를 확인하는 것이 필요합니다.

 

7. 권리금 회수기회 보장을 폭넓은 인정하는 상가건물 임대차보호법

(1) 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와 무관하게 임대차가 종료된 상황에서

상가건물임차인은 권리금 보호를 받을 수 있습니다.(대판 2017다225312, 226329)

(2) 법 개정 전, 즉 구법 시행일인 2015. 5. 13.에 계약 기간 중에 있었던

상가건물 임차인은 모두 권리금 보호를 받을 수 있습니다.(부칙 제3조)

(3) 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.

환산 보증금이란 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 이야기합니다.

즉, 환산보증금 = 보증금 + (월세*100) 입니다.

상가건물 임대차보호법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호범위를 구분하고 있습니다.

지역별 환산보증금은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 확인해볼 수 있습니다!

(4) 임대인의 권리금 회수 방해를 인정하기 위해 반드시 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에

권리금 계약이 미리 체결되어 있어야하는 것은 아닙니다.(대판 2018다273417)

(5) 임차인이 세 번 월세를 조금 늦게 주더라도 

3기의 차임액에 달하는 연체액이 있었던 것이 아니라면 권리금 회수 보호를 받습니다.

즉, 월세가 30만원이라면, 90만원까지 연체를 해야만 권리금 회수보호에 대한 권리를 박탈하는 것입니다.

세달 째 매달 10만원 씩 미납했다면, 권리금 회수 보호를 임차인이 정당하게 주장할 수 있는 것입니다.

 

단, 상가건물을 철거-재건축하는 경우에는 권리금 보상을 받을 수 없습니다.(신규임차인을 주선할 수 없으므로)

이 경우에도 임차인은 재건축을 이유로 권리금 보호는 못 받지만,

상가건물임대차보호법에서 규정한 계약갱신거절 사유가 없다면

원칙적으로 계약갱신은 10년간 가능하다고 볼 수 있습니다.

 

8. 건물이 경매되는 사안에서의 권리금 보호 여부

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다.

따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을

더 이상 주장할 수 없게 되므로 법 상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없습니다.

다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이

경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다.

대항력이란, 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 

이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미합니다.

원래 계약의 당사자들에게만 계약의 효력(구속력)이 미치는 것인데,

예외적으로 관련있는 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있도록 만든 개념이라고 이해하시면 됩니다.

 

9. 신규임차인과 체결된 임대차기간은 보장되어야 하는가?

임대인과 신규임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로

신규임차인은 종전임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다.

따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년 간 임대차기간을 보장해주어야 합니다.

단, 신규임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라

종전 임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임차권양도)는

기존의 임대차기간을 포함하여 10년 간 계약갱신요구권만 인정됩니다.

새로운 계약인지, 기존 임차인의 지위를 승계하는 계약인지는 당사자들의 의사에 따라 결정됩니다.

추후 이 부분이 문제될 소지가 있으므로, 명확히 해두는 것이 좋습니다.

 

10. 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절 할 수 있는 정당한 사유란?

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제2항에서는 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는

정당한 4가지를 규정하고 있습니다.

(a) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우

(b) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나

그 밖에 임대차를 유지하기 위한 상당한 이유가 있는 경우

(c) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

(d) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

다만, 위 4가지는 예시에 불과하고, 임대인은 그 외에도 다른 정당한 사유가 있음을 들어

계약체결을 거절할 수 있습니다.

구체적으로 예를 들면 아래와 같습니다.

(1) 동일업종의 신규임차인 요구(원칙적 정당)

임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때

신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고

볼만한 특별한 사정이 없다면, 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약거절은

정당한 사유가 인정될 수 있는 것으로 판단됩니다.

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고,

그럼에도 임대인이 계약체결을 거절한다면 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

(2) 임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결 거부(원칙적 부당)

임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 원칙적으로 부당하다고 볼 수 있고,

이 경우에는 권리금 회수기회 보호를 침해한 것으로 되어 손해배상 책임이 발생할 수도 있습니다.

다만, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을

1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면

임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절 할 수 있습니다.

단, 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에

상가건물을 영리목적으로 사용한 경우

임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

한편 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않다가

소유자가 변경되었고, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서

1년 6개월 이상이 되는 경우에도 정당한 사유가 인정된다는 대법원 판례가 있습니다.(대판 2021다2346)

 

(3) 임대인이 차임, 보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대(판례X, 명문 규정X)

이 경우에 대해서는 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결 거절할 수 있는 정당한 사유에

해당하는지 여부에 대해 명문도 없고 대법원 판례도 없는 상황입니다만,

권리금의 의미, 상가건물 임대차보호법에서의 권리금 회수보호 조항의 입법 취지 등을 고려했을 때,

임대인 차임, 보증금을 받고 주거용으로 임대한 것만으로는

상가건물을 영리목적으로 사용했다고 보기는 어렵다는 견해가 많습니다.  

단, 구체적 사실관계에 따라 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다는 등의

특별한 사정이 입증되고 법원에서 인정된다면 정당한 사유가 아니라고 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

11. 임차인이 권리금 포기하는 특약을 한 경우의 효력

임차인이 임대인과 신규임차인 주선포기, 권리금을 주고 받지 않기로 한다 등의 특약을 했다고 하더라도

상가건물 임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로

원칙적으로 효력이 없습니다.(상가건물임대차보호법 제15조) -> 그 특약은 무효라는 의미입니다.

단, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다.

가령, 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 임대인이 직접 장사하던 가게를 권리금을 받지 않고

임차인에게 물려주면서 향후 권리금을 주고 받지 않기로 약정한 경우

그 약정은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효할 수 있습니다.

비슷한 사례로 무상임차(?)로 공짜 임대료로 상가건물을 임차하는 등의 경우도 

권리금 포기 특약을 했다면 유효하다고 인정될 수 있습니다.

이러한 권리금 포기 특약은 원칙적으로 무효라는 규정은

환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 적용된다고 할 수 있습니다.

권리금 보호규정은 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차에도 적용되기 때문이죠.

즉, 환산보증금 초과 여부와 관계없이 상가건물 임대차보호법의 강행규정에 반하는 약정은

임차인에게 불리한 경우 무효가 된다고 해석됩니다.

 

12. 권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상을 하는 경우

(1) 손해배상의 범위(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)

임대인이 임차인에게 지급하여야 하는 손해배상액은

신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중

낮은 금액을 넘지 못합니다.

즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와

임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이

임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액의 상한이 되는 것입니다.

 

(2) 손해배상의 지연손해금 청구

임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상채무는

임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임이 발생하므로

임차인은 임대차 종료일 다음 날부터 발생한 지연손해금도 청구할 수 있습니다.

(대판2022다260586 참조)

 

(3) 입증책임

임차인이 임대인의 방해행위, 임대인에게 정당한 사유가 없음을 주장 입증하여야 합니다.

즉, 이를 입증하지 못하면 원칙적으로 손해배상청구소송에서 패소할 수 있다는 의미입니다.

단, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항에 의해 

계약거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는

신규임차인의 무자력, 의무위반 우려, 1년 6개월 비영리 사용, 권리금 지급 등 4가지 사유에 대하여는

임대인이 정당한 사유가 있음을 인정받기 위하여 적극적으로 그 사유를 주장하여야 하고,

이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

(4) 거절의 확정적 의사표시가 있는 경우 당장 손해배상 청구가 가능한가?

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도

그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면

임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 ㅈ4호에서 정한

거절행위로 볼 수 있고, 이 경우 신규임차인을 주선하지 않더라도 바로

임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

13. 임차인이 차임(임대료)을 연체한 경우 권리금은 보호되는 것인가?

현행법은 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우

권리금 회수 보호 조항의 적용이 배제됩니다.

즉, 3기 이상의 임대료(월세)를 밀렸다면

권리금을 보호받지 못합니다.

단, 2020. 9. 29.~2021. 3. 28.까지의 기간 동안 연체한 차임액은

권리금 보호 배제 사유에 포함되지 않습니다.(상가건물임대차보호법 제10조의9)

코로나 19 여파로 상가 임차의 소득이 급감했기 때문에 이를 고려하여

경제적 위기 상황동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 마련한 것입니다.

14.  결 론

상가건물 권리금 분쟁에 있어서

미리 알아보고 미리 조치하는 임차인만 권리를 보장받을 수 있습니다.

애매하거나 불안한 사안이 있다면 그때 그때 미리 미리 확인해보시기 바랍니다.