상속에 따른 일시적 2주택 보유자 비과세 특례 요건

1. 서 론

우리가 직접 부동산을 매매하는 것이 아닌, 상속에 의한 경우

예측하지 못한 타이밍에 일시적 2주택이 되는 경우가 발생합니다.

이 경우, 기존의 주택 보유자(소유권자)는 차후 양도시 2주택자로 볼 수 있기 때문에,

이러한 경우 일시적 2주택 보유자에 대한 비과세 특례를 적용합니다.

이에 따라 오늘은 상속에 따른 일시적 2주택 보유자 비과세 특례에 대해 알아보도록 하겠습니다!

 

2. 피상속인(사망하신 분) 주택이 2주택 이상인 경우 상속주택 판단

상속주택 판단시 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우 

[피상속인이 최장 보유한 주택 → 피상속인이 최장 거주한 주택 →

상속 개시 당시 피상속인의 거주주택 → 기준시가가 가장 높은 주택 → 상속인 선택 주택]

이 순서에 따라 1주택을 상속주택으로 판단 합니다.

 

3. 공동상속주택시 판단

공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는

상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 당해 공동상속주택을 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

다만, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 때에는 

[당해 주택에 거주하는 상속인 → 최연장자]

위 순서대로 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 판단합니다.

 

4. 상속주택 미분할시 판단

소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 비과세 특례) 및 제3항(공동상속주택 비과세특례)을 적용 할 때

일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할 하지 않은 경우

법정상속분(민법 제1009조, 제1010조)에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다

다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서

등기 전 상속주택 비과세특례 및 공동상속주택 비과세특례에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받았다가

등기 후 비과세를 적용받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 하는 경우는

그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 아래 계산식에 따라 계산한 금액을

양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 합니다.

[납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용하지 않았을 경우 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용받아 납부한 세액]

 

5. 법정 상속인이 아닌 경우, 이 특례 적용을 받는지 여부(소극)

민법 제1000조 내지 제1005조에 따른 상속인에 해당하지 않는 자가 

유증·사인증여로 취득한 주택은 상속주택 비과세 특례 대상 상속받은 주택에 해당하지 않습니다.

 

6. 일시적 2주택자가 상속주택을 취득한 경우

일시적 2주택자가 상속주택을 취득하여 1세대 3주택이 되는 경우에도

일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다.

 

7. 2채를 상속 받는 경우

기존 일반주택을 보유한 상태에서 부득이하게 동일한 피상속인으로부터 2채의 상속주택을 취득하는 경우

기존주택 양도시 비과세가 적용되는지 여부에 대해서는,

해당 상속주택 특례는 1채의 상속주택에 한하여 적용하므로, 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다.

 

8. 결 론

상속으로 인한 일시적 2주택자의 경우, 비과세 특례를 받기 위한 요건을 미리 검토해보시고,

억울하게 과다한 세금을 납부하지 않도록 주의하시기 바랍니다.